Простые правила и советы по покупке загородного дома

Поговорим мы с Вами о выборе загородного дома. Темпы загородного строительства впечатляют, поселки расширяются и растут. Многие выбирают для себя жизнь за городом по разным соображениям. Но есть один общий и очень важный момент: качество дома, в котором Вы собираетесь жить.

По роду деятельности нам приходиться проверять десятки коттеджей, консультировать сотни людей и потому нам хорошо известны все проблемы, возникающие при неправильном подходе к приобретению дома.

Одно дело, когда Вы строите дом сами и для себя — знаете где сэкономлено, где слабые места и недочеты. Другое – когда строит крупная компания-застройщик. Там проблемы тоже могут быть. Но, как правило, есть с кого спросить за качество (пусть и после судебных разбирательств). Совсем иная картина, когда дом приобретается у частного застройщика: тут вопрос устранения недостатков порой решить невозможно: уже либо поздно, либо не с кого спросить.

Поэтому к приобретению дома надо подходить крайне вдумчиво. Например:  приобретая автомобиль с рук Вы заказываете тщательную диагностику, смотрите сервисную книжку, проверяете его на ходу и советуетесь со специалистами. Нам кажется, что к покупке дома надо относиться еще серьезней – устранение строительных недостатков стоит сотни тысяч, а порой и миллионы рублей. А жизнь в некачественном доме превращается в кошмар…

Не важно как вы будете проводить диагностику – с помощью знакомых или специализированной организации – в любом случае отнеситесь к этому событию крайне ответственно! Ваша предусмотрительность сэкономит вам солидные деньги, а главное – время, здоровье и нервы.

Мы же, со своей стороны, постарались составить перечень вопросов, на которые стоит обратить внимание при покупке дома. И пусть этот «чек-лист» поможет сделать вам правильный и наилучший выбор!

Начинать следует с оценки не самого дома – а прилежащей географии и инфраструктуры. Потому что жить Вам не только в доме – но и в поселке. А значит оцениваем…

География и инфраструктура:

1)      Расположение поселка. Дорога: качество дороги, кто ответственен за очистку и обслуживание (зимой это критично!). Транспортная доступность: загруженность, трафик в выходные и рабочие дни. Возможность приезда экстренных служб (скорая, пожарные). Наличие общественного транспорта.

2)      Инфраструктура поселка: магазины (продуктовый и хозяйственный, строительный). Аптека. Больница (или местоположение ближайшей). Детский садик, школа. Осмысленно оцените наличие или отсутствие этих учреждений: это может сделать вашу жизнь некомфортной.

3)      Администрация поселка: кем осуществляется управление? Кто обеспечивает сбор, вывоз и утилизацию мусора? (без решения этого вопроса поселок рискует очень быстро превратиться в свалку). Посетите местную администрацию: общение поможет оценить планы развития территории вокруг – строительства дорог, развития инфраструктуры.

4)      Социальная однородность: часто упускаемый из виду, но немаловажный фактор. Вам будет не все равно, кто Ваши соседи. С кем играют ваши дети и что они видят на улице. Поэтому трезво оценивайте этот момент и уделите ему внимание.

5)      Безопасность: организованные поселки с огороженной территорией пока для нас редкость.  Но можно оценить другие моменты: наличие заброшенных садовых кооперативов, близость нежелательных учреждений – все это можно учесть. Есть ли в поселке участковый и где его местонахождение?

6)      Экология: этот пункт перекликается с следующим и в общем понятен:  нежелательно чтобы дом стоял у железной дороги, за забором НПЗ, а недалеко полигон захоронения мусора.

7)      Роза ветров: откуда господствующие ветра? Наличие ферм, заводов, канализационных коллекторов, полей аэрации или свалок может сильно осложнить жизнь. Даже сделать ее невозможной. Роза ветров влияет и на то, как должен располагаться дом на участке – при неправильной ориентации вы рискуете всю зиму быть заняты уборкой снега.

8)      Природа. Водоемы – какие есть рядом? Пригодны ли для купания? Лесные массивы? Это уже «приятные бонусы» — но без них зачем Вам вообще дом за городом?

9)      Рельеф поселка и участка: расположение в низине может зимой принести трудности для транспорта. А на пригорке – рискует продуваться всеми ветрами круглосуточно. Расположение участка на склоне или в низине – возможны проблемы с талыми водами, проходом ручьев, застоем воды на участке, подтоплением подвала, затоплением шамбо (как результат-неработающая канализация). Водоотведение и организация гидрорежимов- увлекательное, трудоемкое и очень дорогое занятие.

10)   Гидрология: глубина залегания и качество воды. Глубокое залегание воды (более 35 м) – крайне высокие затраты на ее обеспечение. Хуже, если вода низкого качества или сильно загрязнена. Системы очистки существуют. Но стоимость очистки воды низкого качества или сильно загрязненной будет высокой. А вода – это ежедневный ресурс. И это будет ежедневно дорого. Горизонт расположения воды: близкий водный горизонт чреват подтоплением дома в период паводка, затоплением шамбо (если оно открытого типа) или его выталкиванием при неправильной установке. Необходимо уточнить минимальный уровень горизонта (февральский) и убедиться, что Ваш источник водоснабжения расположен на большей глубине и обеспечит Вас водой даже при минимальном уровне водоносного слоя (о данном пункте подробнее в вопросах инженерных коммуникаций).

Выше мы с Вами обсуждали принципиальные моменты, связанные с выбором и покупкой загородного жилого дома. Мы рассмотрели административное управление, безопасность, инфраструктуру, транспортную и социальную компоненту. Экологию, географию и гидрологию.

Инженерные составляющие

Теперь давайте обратим внимание на инженерные составляющие, потому что бесперебойная работа коммуникаций — неотъемлемая часть комфортной жизни. А недостатки в их работе – время, нервы и большие деньги. Итак…

1)      Электроснабжение: необходимо уточнить у соседей по качеству электроэнергии и напряжения. Потому что эти недостатки приводят к нестабильной работе или поломкам (порой фатальным) инженерного оборудования, бытовой техники И никакие стабилизаторы этот вопрос не решают. Оцените крепление провода СИП на вводе в дом – оно должно быть специальным, с растяжкой и элементом скольжения. Обратите внимание чтобы ничего не могло перетереться. Был случай, когда перетершись о сайдинг провод стал причиной пожара. Узел учета: желателен двухтарифный счетчик установленный на улице в погодозащищенном ящике. Правила о установке узлов учета вне дома уже прописаны и потом Вам все равно придется их исполнять. Оцените наличие автоматов и УЗО, распределение снабжения по группам. Энергоемкое оборудование (электроплита, стиральная машина) должны иметь свой кабель и автомат. Качество и сечение провода использованного для проводки. Качество монтажа. Если проводка скрытая – схема  Пожаробезопасность. Если дом оснащен системой электроотопления – удвойте пристрастность и внимательность к качеству материалов и монтажа.

2)      Водоснабжение: о глубине источника воды и водоносного слоя мы говорили ранее, так же как и о качестве воды. Здесь только о инженерной компоненте: если дом оборудован скважиной – кроме глубины важен диаметр. Он должен быть большим, чтобы оставить возможность повторного бурения внутри трубы для углубления. Уточните глубину заложения и способ изоляции водоподачи – при недостаточности этих факторов вода может замерзнуть. В идеале – наличие саморегулируемого греющего кабеля в обвязке трубы под слоем теплоизоляции. Станция водоснабжения – оцените наличие автоматики, объем буферного бака, место установки и шум от работы. Оцените качество монтажа и материал исполнения внутренних труб водоснабжения. Если применен метапол – это повод задуматься. Если трубы утоплены и замурованы в полах и стенах – тоже повод задуматься. Особенно трубы ГВС из ПП. Заложение ГВС в штробы без учета линейной тепловой компенсации (чем часто грешат) однозначно приведет к прорывам и дорогостоящему ремонту. Наличие схемы размещения и фотографий с привязками для спрятанных коммуникаций – жесткое и однозначное правило!

3)      Канализация: осмотрите септик. Какого он типа и объема? Если открытого – то как далеко расположен ваш колодец/скважина (минимум 25 м!). Если закрытого – то от объема зависит, как часто надо будет вызывать илосос. Есть ли возможность для его подъезда без демонтажа забора? Помните – от уровня грунтовых вод зависит какого должен быть типа септик (см. выше). Оцените работу внутренних сетей – насколько легко и быстро уходит вода во всех унитазах, нет ли «срывов» воды через гидрозатвор. Глубину заложения труб (риск замерзания канализации невысок, но существует).

4)      Вентиляция: если речь о деревянном доме – то наличие вентиляции жилой части не обязательно, деревянный дом сам выравнивает параметры влажности и воздухообмена. Однако даже в деревянном доме обязательно наличие вентиляции чердачного помещения и холодного подпола (если они есть). Вентиляция жилой части: проверить наличие (обязательно должна быть!), работу: правильность направления работы и объем. Простейший тест т.н. «на лист бумаги». При наличии каминов –наличие и герметичность шиберов, качество исполнения внутренних стен дымоходов, стабильность тяги! Да и просто обязательно затопите его.

5)      Газоснабжение: специфическая тема, требующая профессионального подхода. Поэтому ограничимся общедоступными моментами. Обязательно – разговор с соседями по поводу достаточности давления газа в газопроводе. Если его не хватает, то будут серьезные проблемы. А если Ваш дом еще и не подключен на момент покупки к газовой сети, то может быть подключить его и не удастся. Проверить все документы на подключение – разрешение, акт врезки, акт проверки газового оборудования, наличие счетчика и пломбы на нем. Качество и характеристики котла должен проверять профессионал, поэтому первично хотя бы оцените достаточность мощности: из расчета 1 кВт на 10 м² отапливаемой площади+30% запас. Наличие вентканалов в котельной или рядом с местом установки котла. Их должно быть 2: приточный и вытяжной, их работоспособность.  Соответствие дымохода типу котла. Проверьте котел в рабочем режиме – под полной нагрузкой.

6)      Система отопления: тоже крайне обширная и специфическая тема. Кратко: если система «теплый пол» — то материал исполнения (дешевый и низкокачественный гарантированно сломается в первые пару лет). Наличие разделения через коллектор по веткам с возможностью регулировки и отключения. Наличие датчиков давления по веткам. Обязательно наличие схемы укладки или фотоизображений с привязкой по комнатам!

Если система на радиаторах отопления – то материал исполнения (трубопроводы) и способ монтажа (помним про ПП в штробах и линейное расширение). Правильность установки радиаторов: в подоконных проемах с выносом за срез подоконника. Оцените достаточность количества радиаторов. Простейший алгоритм: 1 секция типового радиатора ~0,15 кВт тепловой мощности. Далее из расчета количество секций х 0,15 = мощности всего радиатора. Тепловую нагрузку принимаем достаточной из расчета 1 кВт на 10 м². При возможности оцените баланс системы в разноудаленных точках – это особенно важно для многоэтажных домов, но требует специальных знаний и аппаратуры.

Теперь пришла пора поговорить непосредственно о доме: стенах, кровле и фундаменте.

Начинаем с внешнего осмотра: общее качество и аккуратность. Примененные материалы. Откровенная дешевизна и экономия должны смутить – и не покупайтесь на прибитые планочки, гипсовую или полиуретановую лепнину и прочие чудеса дизайна. Все должно быть крепким и надежным – это дом. Он должен стоять в любую погоду, под дождем и ветром. Наличие отмостки вокруг дома – крайне желательно.

1)      Подвал: он должен быть сухим в любом случае – наличие воды недопустимо. Не должно быть налета плесени, запаха сырости и затхлости. Если они есть – уровень грунтовых вод высок, а гидроизоляция не выполнена как надо. Вентиляция для холодных неэксплуатируемых подвалов (продухи). Если подвал эксплуатируемый – наличие утепления обязательно! В слое грунта – тоже. Гидроизоляция и отмостка в таком случае тоже обязательны. Утепление должно закрывать весь подземный горизонт,  цокольную часть и смыкаться с основной стеной дома.

2)      Стены: оцените качество исполнения, красоту (это немаловажно), затраты на эксплуатацию и поддержание внешнего вида  в дальнейшем. Уровень теплозащиты так же необходимо оценить, но это требует наличия специальных знаний. Одно точно: стена в 51 и даже 64 см из кирпича – не энергосберегающая конструкция.  Все утеплители должны быть закрыты от атмосферных воздействий. Оцените несущую способность: некоторые материалы не предназначены для многоэтажного строительства! В стенах не должно быть трещин, отклонений от вертикали и горизонтали. Если дом деревянный – то оценить качество и здоровье дерева, отсутствие жучка. Желательно проконтролировать влажность древесины.

3)      Оконные и дверные конструкции: качество изготовления и установки. Соблюдение «правила четверти». Заделка наружных швов и примыканий. Откосы окон (желательно наличие теплоизоляции). Легкость открывания/закрывания – это говорит об отсутствии деформаций и процессов неправильной усадки дома. Проверьте качество и достаточность прижимной фурнитуры на окнах – на этом часто экономят.

4)      Перекрытия и лестницы: если подвал холодный – то проверяем утепление перекрытия: его толщину, материал, качество монтажа, наличие парозащиты и правильность ее укладки. Межэтажные перекрытия оцениваем с позиций прочности (не должно быть прогибов и раскачки при ходьбе, значительных скрипов, шумов). Наличие шумоизоляции (это важно).

Лестница: ширину самой лестницы (не менее 90 см), «проход на свету» — не менее1,9 м., оцениваем угол подъема и спуска (около 30 ^о), ширину и высоту ступеней. Удобство и безопасность пользования крайне важны – поэтому все «пробуем лично».

5)      Чердачное помещение (при наличии холодного чердака): не должно быть налета и плесени на стропильных конструкциях, просветов в кровельном материале (это места протечек). Проверьте качество и материал утепления перекрытия, наличие и правильность укладки пароизоляции и гидрозащиты. А на гидрозащите – отсутствие следов от луж. Вентиляция чердака должна быть достаточной, а выводы вентканалов и фановые выпуски выведены за кровлю.

6)      Кровля: если кровля мансардная – все сложнее: проверьте наличие вентзазора под слоем кровельного материала, наличие подконькового вентзазора. Если сеть возможность: качество и толщину материала утепления, пароизоляции. Материал кровли оцените не только с позиции дизайна, но и прочности и долговечности. Свесы кровли должны обеспечивать защиту стен дома от замачивания. Наличие систем водослива – желательно. Но способ и качество их монтажа надо проверять отдельно.

Лучшее время для оценки жилья перед приобретением – зима или весна. Дом находиться в максимально жестких условиях. Все недостатки можно увидеть и оценить. Смотрите проектную документацию. Просите сертификаты на материалы. Общайтесь с соседями и администрацией поселка – Вы выбираете свой дом. И какой он будет очень важно.

Если понимаете, что оценить качество дома самостоятельно не можете – не экономьте, нанимайте экспертную организацию. Комплексная техническая диагностика (обследование) дома – это не оценка его стоимости. Это оценка состояния дома, оценка состояния и соответствия Вашим запросам и принятым нормам всех инженерных систем объекта недвижимости. Правильная диагностика может не только позволить аргументированно снизить цену, но и сэкономить сотни тысяч на последующем ремонте. Связаться с нами можно тут.

Удачи Вам и тепла в доме!